집 살 때 수천만원 때문에 계약금 날리기 싫으면 알아야하는 개념

주담대 받을 때 자금계획 세우는게 중요한데

그 중에서 방공제라는 개념을 알아야함

방 공제

말 그대로 방 개수만큼 돈을 뺀다는 소리임

쉽게 말해보자면,

은행에서 집값의 70% 빌려주겠다고 해놓고

진짜 돈 줄 때 방 하나당 수천만 원씩은 빼고 입금해줌

내가 집주인인데 왜 내 방을 담보로 돈을 빼지?

라는 질문에 은행의 대답은

"나중에 님이 그 방에 월세를 줄 수도 있잖아요"

만약에 대출 못 갚아서 집이 경매로 넘어가면

법적으로 세입자한테 무조건 먼저 돌려줘야 하는

최소한의 돈이 있음

이걸 최우선변제금이라고 함

서울 기준으로 방 하나당 5,500만 원임

은행은 돈 빌려주고나서 그 돈을 떼이면 안되니까

그 5,500만 원을 대출 한도에서 미리 빼버리는 거임

예를 들어 서울에 8억짜리 아파트를 사고

70%에 5.6억원을 빌리려고 자금계획을 다 짜둠

근데 갑자기 은행에서 방공제 5,500만원을 빼버림

그럼 내 손에 들어오는 돈은 5.05억원임

갑자기 5천만원 가량의 빵꾸가 나는 거임

당장 잔금 치러야 하는데 정말 당황스러운 상황 발생..

• 아파트, 빌라, 오피스텔 등은 한 집에 한 가구만 살기때문에 방이 여러개여도 방 1개만 차감이 됨

• 하지만 원룸 같은 다가구 주택 등은 방개수만큼 다 곱해서 차감함

그래서 이런 상황을 방지하기 위해

방공제를 피해서 원래 한도 다 받는 방법이 있음

대출받을 때 시중은행은 MCI

정책대출은 MCG 보증보험 가입을 하면 됨

쉽게 말하면 보증기관이 나 대신 보증을 서줘서

은행이 방공제 안 하고 나에게 돈을 다 빌려주는 거임

대부분 이 보증보험료를 은행이 내주기 때문에

나는 주담대 한도를 꽉 채워서 받을 수 있게됨

하지만, 무조건 다 가입되는 게 아님

아래와 같은 경우는 방공제를 피할 수 없음

1⃣ 디딤돌대출 - 의무, 신생아특례대출 - 부분적 의무

24년 12월부터 수도권 아파트를 디딤돌대출로 살때는 MCG가입이 불가함 그래서 피할방법없이 방공제가 필수임

신생아특례대출의 경우에는 매매가 6억원 이하면 방공제 면제가 가능함

하지만 매매가 6~9억원 사이면 MCG가입이 불가해서 방공제 차감을 해야

2⃣ 경우에 따라 보증보험 가입이 안될 수 있음

요즘 가계부채 줄이라고 정부에서 압박 넣으니까 은행들이 대출 한도 축소하려고 MCI 가입을 아예 막아버리는 경우가 있음

3⃣ 빌라나 단독주택, 다주택자는 애초에 가입이 까다로움

이런 경우들 때문에

집 살 때 절대 하면 안 되는 행동이 바로

내 돈 계산 대충 하고

부동산 가서 덜컥 가계약금부터 쏘는 거

주담대는 부동산어플에 나오는 숫자 그대로 나오는 게 아니라

은행 창구 가서 내 조건 다 넣고 심사받아야 진짜 내 한도임

그래서 자금계획 수립할 때 이 부분도 고려해야 함

금리도 물론 중요하지만

방공제 피해서 내 한도 정상적으로 다 받는게

당장 내 집 마련에서 아주 중요한 요소임